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Edition du 24/11/2017

Valeur verte dans l’immobilier : mythe ou réalité ?

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Est-ce qu'un logement plus performant que son voisin se revend plus cher en France ? Réponse : oui, très certainement !

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Quelle est la valeur verte de votre logement ? Quel est l’intérêt d’acheter un logement écologique ? Bernard Coloos de la FFB, livre une analyse complète pour le site Politique du Logement.com. Explications.

Dans la série « Questions et Controverses », preuve que le sujet est sensible, du site « politiquedulogement.com », Bernard Coloos, directeur aux Affaires Économiques, Financières et Internationales de la Fédération Française du Bâtiment, vient de publier une enquête sur la valeur verte de l’immobilier. « Valeur verte : mythe ou réalité », voilà l’intitulé de cette étude qui s’interroge : les biens énergivores vont-ils perdre de la valeur ?
Alors que la loi fixe l’obligation de mentionner la classe énergétique des logements, de A à G, pour les annonces immobilières à la location ou à la vente, est-ce que cette mesure a un effet sur les prix ? Dans un contexte où le bâtiment, au sens large, génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre et consomme 44 % de l’énergie, l’heure serait à la « prise de conscience des concitoyens de la place du logement dans la grande bataille des économies d’énergie, pour faire face à l’épuisement des énergies fossiles et au changement climatique », explique Bernard Coloos. Reste à savoir si le jeu en vaut la chandelle.
Les propriétaires désireux de vendre ou de louer un bien doivent désormais faire réaliser un diagnostic de
performance énergétique, DPE, avant publication de l’annonce. L’intention du législateur est claire : peser sur les prix ou les loyers des biens de moindre qualité énergétique. Mais est-ce que cela se confirme dans les transactions ou les contrats de bail ?
« À localisation donnée, à surface identique et même période de construction, nombre de facteurs liés à la qualité d’usage et à la qualité intrinsèque du bien influent sur le prix. Parmi ces facteurs figure la performance énergétique », détaille Bernard Coloos. La « valeur verte » serait une « nouvelle composante du prix ». Ce concept correspond, précisément, « à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier, toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs », rapporte l’étude, qui a compilé différentes sources pour établir les bases de ce concept.

Un logement écologique se revend 4 à 12 % plus cher, voire davantage


Dans cette enquête, Bernard Coloos rapporte différentes études plus ou moins fiables, mais qui vont dans le même sens : les logements les plus vertueux se vendent (ou se louent) plus chers que les passoires énergétiques. Exemple rapporté par Bernard Coloos : la Banque cantonale zurichoise souligne dans une étude de 2008 l’importance de la valeur verte et constate que les prix moyens des logements bénéficiant de la certification Minergie sont plus élevés de 7 % pour les maisons, et de 3,5 % pour les appartements que ceux des autres logements.
Des experts hollandais notent qu’au sein de « l’échantillon de 18 000 logements certifiés, notre étude montre clairement que les certificats de performance énergétique jouent sur les valeurs de marché. Nos résultats suggèrent qu’un logement par ailleurs identique se vend 12 % plus cher s’il est noté plutôt A que G ; quant à l’écart pour un logement avec un “label vert”, il s’élève à 4 % ».
Idem en Californie où à partir d’un panel de 1,6 million de maisons individuelles vendues entre 2007 et
2012, « les maisons vertes s’achètent à un prix nettement plus élevé que d'autres maisons récemment construites, mais moins ancrées dans une logique de développement durable. Cette information est importante pour les promoteurs de logements et pour les propriétaires privés : l'efficacité énergétique et d'autres caractéristiques écologiques sont bien capitalisées dans le prix de vente des maisons ». La « prime verte » associée y est estimée à 9 % du prix de vente.

La valeur verte en France est a quel niveau ?


En France, la certification qualité, CERQUAL, note que « la valeur vénale pour les logements collectifs certifiés est en moyenne de 2,8 % à 9,6 % plus élevée que pour des logements collectifs non certifiés. Le supplément de valeur locative est, quant à lui, en moyenne de + 6 %. Pour les maisons individuelles la valeur vénale additionnelle est comprise entre + 7 % et + 18 % pour le logement neuf, et même + 30 % en moyenne pour les maisons existantes ».

Lire aussi - Valeur verte : jusqu'à 9 % de plus-value pour un appartement BBC

L’ADEME note aussi l’émergence de la valeur verte pour le logement dans une étude de 2011 : « Dans l’existant, la valeur verte moyenne constatée sur ces études de cas représente 5 % à 30 % de la valeur vénale des logements – tous scénarios confondus –, avec de fortes différences selon l’énergie principale de chauffage ».
Plus précisément, dans le logement neuf, la valeur additionnelle d’un logement BBC par rapport à un logement RT 2005 est de l’ordre de 2 % à 3 %. L’ADEME qui conclut que si elle est encore peu valorisée, la valeur verte est « susceptible de devenir significative par rapport au prix des biens immobiliers et plus encore en comparaison avec les montants des travaux ».
L’association Dinamic a réalisé plusieurs études sur le sujet qui confirme un écart de valeur de 5 % en moyenne par lettre du DPE énergie pour les maisons en province, 3 % pour les appartements, mais plus faible en Ile-de-France. Selon elle, « le marché de l’immobilier accorde bien une valeur supérieure aux biens énergétiquement performants », même si cela reste difficilement appréciable comme gain financier.
Pour Bernard Coloos, « c’est surtout la non prise en compte de ce facteur qui affectera les futures transactions sous forme de décote verte, les investisseurs privilégiant les constructions qui intègrent les qualités de la « valeur verte » au détriment des autres bâtiments ».
Alors, bien sûr, ces estimations restent fragiles. D’abord car elles reposent sur la « corrélation entre la performance énergétique et l’état général du bien » : un prix de vente moins cher est-il dû au fait que le bien est globalement dégradé ou de sa seule mauvaise étiquette énergétique ?
Quoi qu’il en soit, opter dès l’acquisition pour un logement neuf écologique, aux dernières normes environnementales, voire avec des performances plus élevées que la réglementation thermique en vigueur, permettra de louer plus facilement en proposant des factures énergétiques moindres, de faciliter la revente, et peut-être si le concept de valeur verte se confirme dans les chiffres : de vendre plus cher qu’un bien moins performant.  Un pari à tenter !
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